Key takeaways
Puntos clave
- Florida's Homestead Exemption reduces your home's assessed value by up to $50,000 — saving most Miami homeowners $750–$1,200/year in property taxes
- La Exención de Homestead de Florida reduce el valor catastral de tu casa hasta $50,000 — ahorrando a la mayoría de los propietarios de Miami $750–$1,200/año en impuestos de propiedad
- You must apply by March 1st of the year AFTER you close — missing this deadline costs you a full year of savings
- Debes aplicar antes del 1 de marzo del año DESPUÉS de cerrar — perder esta fecha límite te cuesta un año completo de ahorros
- The exemption also caps how fast your assessed value can increase — limited to 3% per year (Save Our Homes cap)
- La exención también limita qué tan rápido puede aumentar tu valor catastral — limitado al 3% por año (límite Save Our Homes)
- Additional exemptions exist for veterans, seniors, disabled persons, and first responders — stack them for bigger savings
- Existen exenciones adicionales para veteranos, personas mayores, discapacitados y primeros respondedores — combínalos para mayores ahorros
- Apply online at miamidade.gov — it takes about 15 minutes
- Aplica en línea en miamidade.gov — toma aproximadamente 15 minutos
What is the Florida Homestead Exemption?
¿Qué es la Exención de Homestead de Florida?
Florida's Homestead Exemption is one of the most valuable tax benefits available to Florida homeowners. It's written into the Florida Constitution — not just a program that can be cut by the legislature. If you own and occupy a home as your primary residence in Florida, you are entitled to have the first $25,000 of your home's assessed value exempt from ALL property taxes, and an additional $25,000 exempt from non-school taxes — for a total potential exemption of up to $50,000.
La Exención de Homestead de Florida es uno de los beneficios fiscales más valiosos disponibles para los propietarios de Florida. Está escrita en la Constitución de Florida — no es solo un programa que la legislatura puede recortar. Si eres propietario y ocupas una casa como tu residencia principal en Florida, tienes derecho a que los primeros $25,000 del valor catastral de tu casa estén exentos de TODOS los impuestos de propiedad, y $25,000 adicionales exentos de impuestos no escolares — para una exención potencial total de hasta $50,000.
In Miami-Dade County where the effective property tax rate is approximately 1.5% of assessed value, a $50,000 exemption translates to roughly $750/year in saved taxes. For homes with assessed values under $75,000, only the first $25,000 exemption applies — but that's rare in Miami's market.
En el Condado de Miami-Dade donde la tasa efectiva del impuesto de propiedad es aproximadamente el 1.5% del valor catastral, una exención de $50,000 se traduce en aproximadamente $750/año en impuestos ahorrados. Para casas con valores catastrales por debajo de $75,000, solo aplica la primera exención de $25,000 — pero eso es raro en el mercado de Miami.
How the math works — a real Miami example
Cómo funcionan las matemáticas — un ejemplo real de Miami
$450,000 home in Kendall · Miami-Dade effective tax rate ~1.5%
Casa de $450,000 en Kendall · Tasa efectiva de impuesto de Miami-Dade ~1.5%
The Save Our Homes cap — the hidden long-term benefit
El límite Save Our Homes — el beneficio oculto a largo plazo
The Homestead Exemption comes with a powerful second benefit that many new homeowners don't fully appreciate: the Save Our Homes assessment cap. Once you have a Homestead Exemption, your property's assessed value can only increase by a maximum of 3% per year — regardless of how much the market value rises.
La Exención de Homestead viene con un segundo beneficio poderoso que muchos nuevos propietarios no aprecian completamente: el límite de evaluación Save Our Homes. Una vez que tienes una Exención de Homestead, el valor catastral de tu propiedad solo puede aumentar un máximo del 3% por año — independientemente de cuánto aumente el valor de mercado.
In Miami's fast-appreciating market, this cap can be worth tens of thousands of dollars over a decade. Here's why:
En el mercado de rápida apreciación de Miami, este límite puede valer decenas de miles de dólares durante una década. Aquí está el porqué:
| Year | Market Value | Assessed (no exemption) | Assessed (with SOH cap) | Annual Tax Savings | |
|---|---|---|---|---|---|
| Year 1 | Año 1 | $450,000 | $450,000 | $450,000 | $950 |
| Year 3 | Año 3 | $486,000 | $486,000 | $477,405 | $1,080 |
| Year 5 | Año 5 | $526,000 | $526,000 | $506,820 | $1,230 |
| Year 10 | Año 10 | $666,000 | $666,000 | $572,900 | $1,840 |
Assumes 4% annual market value appreciation and 3% annual SOH cap. Tax savings include both exemption and cap benefit.
Asume una apreciación anual del 4% en el valor de mercado y un límite SOH del 3% anual. Los ahorros fiscales incluyen tanto el beneficio de la exención como del límite.
Important SOH note for buyers: When you purchase a home, the Save Our Homes cap resets. The seller may have had a very low assessed value thanks to years of the 3% cap — but when you buy, your assessed value resets to the market value. Don't be surprised if your first property tax bill is significantly higher than the seller's was. This is normal and expected.
Nota importante sobre SOH para compradores: Cuando compras una casa, el límite de Save Our Homes se reinicia. El vendedor puede haber tenido un valor catastral muy bajo gracias a años del límite del 3% — pero cuando compras, tu valor catastral vuelve al valor de mercado. No te sorprendas si tu primera factura de impuestos de propiedad es significativamente más alta que la del vendedor. Esto es normal y esperado.
Additional exemptions that can be stacked on top
Exenciones adicionales que se pueden combinar
The standard Homestead Exemption is just the beginning. Florida offers additional property tax exemptions for qualifying homeowners — and these can be stacked on top of Homestead for significantly larger savings:
La Exención de Homestead estándar es solo el comienzo. Florida ofrece exenciones adicionales de impuestos de propiedad para propietarios calificados — y estas se pueden combinar con Homestead para ahorros significativamente mayores:
Veteran's Exemption
Exención para Veteranos
Veterans with a service-connected disability rating of 10%+ may receive an additional $5,000 exemption. Honorably discharged veterans who are totally and permanently disabled receive a full exemption on their homestead.
Los veteranos con una calificación de discapacidad relacionada con el servicio del 10%+ pueden recibir una exención adicional de $5,000. Los veteranos dados de baja honorablemente que están total y permanentemente discapacitados reciben una exención completa en su homestead.
Total & Permanent Disability
Discapacidad Total y Permanente
Homeowners who are totally and permanently disabled and use a wheelchair or are legally blind may qualify for a full property tax exemption on their homestead. This can save thousands per year.
Los propietarios que están total y permanentemente discapacitados y usan silla de ruedas o son legalmente ciegos pueden calificar para una exención completa del impuesto de propiedad en su homestead. Esto puede ahorrar miles por año.
Senior Exemption (65+)
Exención para Mayores (65+)
Low-income seniors aged 65+ may qualify for an additional exemption up to $50,000 from certain taxing authorities. Income limits apply. Miami-Dade has its own senior exemption program — check with the Property Appraiser's office for current income limits.
Los adultos mayores de bajos ingresos de 65+ pueden calificar para una exención adicional de hasta $50,000 de ciertas autoridades fiscales. Se aplican límites de ingresos. Miami-Dade tiene su propio programa de exención para adultos mayores — consulta con la oficina del Tasador de Propiedad para los límites de ingresos actuales.
First Responder / Deployed Military
Primeros Respondedores / Militar Desplegado
Surviving spouses of first responders killed in the line of duty receive a full exemption. Active duty military members deployed overseas may qualify for an additional exemption during deployment years. Check with the Property Appraiser for details.
Los cónyuges sobrevivientes de primeros respondedores fallecidos en servicio reciben una exención completa. Los miembros del ejército activo desplegados en el extranjero pueden calificar para una exención adicional durante los años de despliegue. Consulta con el Tasador de Propiedad para más detalles.
The March 1st deadline — don't miss it
La fecha límite del 1 de marzo — no la pierdas
Deadline: March 1st of the year AFTER you close
Fecha límite: 1 de marzo del año DESPUÉS de cerrar
If you close on your Miami home in 2025, you must apply by March 1, 2026 to receive the exemption for the 2026 tax year. Miss this deadline and you wait until March 1, 2027 — losing an entire year of savings. The exemption is not retroactive. Set a calendar reminder the day you close.
Si cierras tu casa en Miami en 2025, debes aplicar antes del 1 de marzo de 2026 para recibir la exención para el año fiscal 2026. Pierde esta fecha límite y espera hasta el 1 de marzo de 2027 — perdiendo un año completo de ahorros. La exención no es retroactiva. Pon un recordatorio en el calendario el día que cierras.
How to apply for Homestead Exemption in Miami-Dade
Cómo solicitar la Exención de Homestead en Miami-Dade
Applying is straightforward — Miami-Dade's Property Appraiser has one of the most streamlined online application processes in Florida. Here's exactly what to do:
Aplicar es sencillo — el Tasador de Propiedad de Miami-Dade tiene uno de los procesos de solicitud en línea más simplificados de Florida. Aquí está exactamente qué hacer:
Gather your documents
Reúne tus documentos
You'll need: your Florida driver's license or state ID showing the property address, your vehicle registration showing the property address (if you have a car), your Social Security number, and your property deed or closing documents showing the date of purchase. If your license doesn't yet show the new address, update it first at the DMV — this establishes residency.
Necesitarás: tu licencia de conducir de Florida o identificación estatal que muestre la dirección de la propiedad, tu registro de vehículo que muestre la dirección de la propiedad (si tienes auto), tu número de Seguro Social y tu escritura de propiedad o documentos de cierre que muestren la fecha de compra. Si tu licencia aún no muestra la nueva dirección, actualízala primero en el DMV — esto establece la residencia.
Apply online at miamidade.gov
Aplica en línea en miamidade.gov
Go to the Miami-Dade Property Appraiser's website (miamidade.gov/pa) and look for "File for Homestead Exemption Online." The online application takes about 15 minutes. You'll need to upload or provide your ID documents and confirm your residency information. Applications are typically accepted starting January 1st for the current tax year.
Ve al sitio web del Tasador de Propiedad de Miami-Dade (miamidade.gov/pa) y busca "Solicitar Exención de Homestead en línea." La solicitud en línea toma aproximadamente 15 minutos. Necesitarás subir o proporcionar tus documentos de identificación y confirmar tu información de residencia. Las solicitudes generalmente se aceptan a partir del 1 de enero para el año fiscal actual.
Or apply in person
O aplica en persona
If you prefer to apply in person, visit the Miami-Dade Property Appraiser's office locations. The main office is at Stephen P. Clark Center, 111 NW 1st Street, Miami, FL 33128. Branch offices are also available throughout the county. Bring all your documents and arrive early — especially near the March 1st deadline.
Si prefieres aplicar en persona, visita las oficinas del Tasador de Propiedad de Miami-Dade. La oficina principal está en Stephen P. Clark Center, 111 NW 1st Street, Miami, FL 33128. También hay oficinas sucursales disponibles en todo el condado. Trae todos tus documentos y llega temprano — especialmente cerca de la fecha límite del 1 de marzo.
Receive confirmation
Recibe confirmación
After submitting, the Property Appraiser's office will review your application. You'll receive a confirmation that the exemption was applied — typically before the tax bills are sent in November. If your application is denied, you'll receive a notice explaining why and have the opportunity to appeal. Keep your confirmation for your records.
Después de enviar, la oficina del Tasador de Propiedad revisará tu solicitud. Recibirás una confirmación de que la exención fue aplicada — típicamente antes de que se envíen las facturas de impuestos en noviembre. Si tu solicitud es denegada, recibirás un aviso explicando el motivo y tendrás la oportunidad de apelar. Guarda tu confirmación para tus registros.
Exemption automatically renews
La exención se renueva automáticamente
Once approved, your Homestead Exemption automatically renews every year as long as you continue to own and occupy the property as your primary residence. You don't need to reapply each year. However, you must notify the Property Appraiser if you move, sell, or rent the property — failing to do so results in back taxes and penalties.
Una vez aprobada, tu Exención de Homestead se renueva automáticamente cada año mientras continúes siendo propietario y ocupando la propiedad como tu residencia principal. No necesitas volver a aplicar cada año. Sin embargo, debes notificar al Tasador de Propiedad si te mudas, vendes o alquilas la propiedad — no hacerlo resulta en impuestos atrasados y multas.
Who qualifies — the eligibility rules
Quién califica — las reglas de elegibilidad
To qualify for the Florida Homestead Exemption, you must meet ALL of the following requirements:
Para calificar para la Exención de Homestead de Florida, debes cumplir con TODOS los siguientes requisitos:
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You own the property as of January 1st of the application year Eres propietario de la propiedad al 1 de enero del año de solicitud
You must have closed on the property before January 1st. If you close on January 2nd, you won't qualify until the following year.
Debes haber cerrado la propiedad antes del 1 de enero. Si cierras el 2 de enero, no calificarás hasta el año siguiente.
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The property is your permanent, primary residence La propiedad es tu residencia permanente y principal
You must live in the home as your main residence. Investment properties, vacation homes, and rental properties do not qualify. You can only have one Homestead Exemption in Florida.
Debes vivir en la casa como tu residencia principal. Las propiedades de inversión, las casas de vacaciones y las propiedades de alquiler no califican. Solo puedes tener una Exención de Homestead en Florida.
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You are a Florida resident with documented residency Eres residente de Florida con residencia documentada
Your Florida driver's license, vehicle registration, voter registration, and other documents should all show the property address. Update these before applying — they are the primary proof of residency.
Tu licencia de conducir de Florida, registro de vehículo, registro de votante y otros documentos deben mostrar la dirección de la propiedad. Actualízalos antes de aplicar — son la prueba principal de residencia.
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Non-citizens: green card or permanent resident status No ciudadanos: tarjeta verde o estatus de residente permanente
You do not need to be a U.S. citizen to qualify — but you must be a legal permanent resident with a green card. This is very relevant for Miami's large non-citizen homeowner population.
No necesitas ser ciudadano estadounidense para calificar — pero debes ser residente permanente legal con tarjeta verde. Esto es muy relevante para la gran población de propietarios no ciudadanos de Miami.
Portability — taking your tax savings when you move
Portabilidad — llevando tus ahorros fiscales cuando te mudas
One more powerful benefit that many Miami homeowners don't know about: Homestead Portability. When you sell your homesteaded property and buy a new one in Florida within 3 years, you can transfer your accumulated Save Our Homes benefit — called the "assessment difference" — to your new home.
Un beneficio poderoso más que muchos propietarios de Miami no conocen: la Portabilidad de Homestead. Cuando vendes tu propiedad con homestead y compras una nueva en Florida dentro de 3 años, puedes transferir tu beneficio acumulado de Save Our Homes — llamado la "diferencia de evaluación" — a tu nueva casa.
If you've owned your Miami home for 10+ years, your assessment difference could be $100,000 or more — meaning your new home starts with a significantly lower assessed value than the purchase price, saving you thousands per year in property taxes from day one.
Si has sido propietario de tu casa en Miami por 10+ años, tu diferencia de evaluación podría ser $100,000 o más — lo que significa que tu nueva casa comienza con un valor catastral significativamente más bajo que el precio de compra, ahorrándote miles por año en impuestos de propiedad desde el primer día.
How to claim portability: When you apply for Homestead Exemption on your new Miami home, also file a Portability Application (Form DR-501T) with the Property Appraiser. This must be done at the same time as your Homestead application — before the March 1st deadline. The transferred amount is capped at $500,000 and is calculated proportionally if you're moving to a less expensive home.
Cómo reclamar la portabilidad: Cuando solicites la Exención de Homestead en tu nueva casa en Miami, también presenta una Solicitud de Portabilidad (Formulario DR-501T) con el Tasador de Propiedad. Esto debe hacerse al mismo tiempo que tu solicitud de Homestead — antes de la fecha límite del 1 de marzo. El monto transferido tiene un límite de $500,000 y se calcula proporcionalmente si te mudas a una casa menos costosa.
Just bought a home in Miami? Don't forget to apply.
¿Acabas de comprar una casa en Miami? No olvides aplicar.
Connect with a licensed Miami lender — they can remind you of key post-closing steps like the Homestead Exemption and help with any refinancing needs. Free consultation.
Conéctate con un prestamista licenciado de Miami — pueden recordarte los pasos clave después del cierre como la Exención de Homestead y ayudar con cualquier necesidad de refinanciamiento. Consulta gratuita.
Your Homestead Exemption action plan
Tu plan de acción de Exención de Homestead
- Update your Florida driver's license to show your new property address immediately after closing
- Actualiza tu licencia de conducir de Florida para mostrar la dirección de tu nueva propiedad inmediatamente después del cierre
- Also update your vehicle registration to show the new address
- También actualiza tu registro de vehículo para mostrar la nueva dirección
- Set a calendar reminder for February 1st to apply before the March 1st deadline
- Pon un recordatorio en el calendario para el 1 de febrero para aplicar antes de la fecha límite del 1 de marzo
- Apply online at miamidade.gov/pa — takes about 15 minutes
- Aplica en línea en miamidade.gov/pa — toma aproximadamente 15 minutos
- If you're a veteran, senior, or have a disability, apply for additional exemptions at the same time
- Si eres veterano, adulto mayor o tienes una discapacidad, aplica para exenciones adicionales al mismo tiempo
- If moving from another Florida homesteaded property, file for Portability (DR-501T) with your application
- Si te mudas de otra propiedad con homestead en Florida, presenta la solicitud de Portabilidad (DR-501T) con tu solicitud
- Get the complete buyer guide ($17) — includes a full post-closing checklist so you don't miss any savings
- Obtén la guía completa del comprador ($17) — incluye una lista de verificación completa post-cierre para no perder ningún ahorro
⚠️ Disclaimer: Property tax rates, exemption amounts, and eligibility requirements may change. All figures are estimates for educational purposes based on approximate 2026 Miami-Dade tax rates. Always verify current exemption amounts, deadlines, and eligibility requirements directly with the Miami-Dade Property Appraiser's office at miamidade.gov/pa. This article does not constitute legal or financial advice.
⚠️ Aviso: Las tasas de impuestos de propiedad, los montos de exención y los requisitos de elegibilidad pueden cambiar. Todas las cifras son estimaciones con fines educativos basadas en las tasas de impuestos aproximadas de Miami-Dade de 2026. Siempre verifica los montos de exención actuales, las fechas límite y los requisitos de elegibilidad directamente con la oficina del Tasador de Propiedad de Miami-Dade en miamidade.gov/pa.