Key takeaways
Puntos clave
- FHA loans require a minimum 580 credit score for 3.5% down — or 500–579 for 10% down
- Los préstamos FHA requieren un mínimo de 580 de puntaje para el 3.5% inicial — o 500–579 para el 10% inicial
- Most Miami lenders add "lender overlays" — meaning their practical minimum is 620 or even 640
- La mayoría de los prestamistas en Miami agregan "superposiciones" — lo que significa que su mínimo práctico es 620 o incluso 640
- Your credit score directly affects your interest rate — a 620 vs 760 score can cost $50,000+ over the life of a loan
- Tu puntaje de crédito afecta directamente tu tasa de interés — un puntaje de 620 vs 760 puede costar $50,000+ durante la vida del préstamo
- Credit scores below 580 aren't automatically disqualifying — you can work on them and qualify in 3–6 months
- Los puntajes por debajo de 580 no son automáticamente descalificadores — puedes trabajar en ellos y calificar en 3–6 meses
- Your score is just one of five factors lenders evaluate for FHA approval
- Tu puntaje es solo uno de cinco factores que los prestamistas evalúan para la aprobación FHA
The FHA minimum — and what it actually means
El mínimo FHA — y lo que realmente significa
The Federal Housing Administration (FHA) sets a minimum credit score of 580 to qualify for the standard 3.5% down payment. Borrowers with scores between 500 and 579 can still get an FHA loan — but they'll need a 10% down payment instead.
La Administración Federal de Vivienda (FHA) establece un puntaje de crédito mínimo de 580 para calificar para el pago inicial estándar del 3.5%. Los prestatarios con puntajes entre 500 y 579 aún pueden obtener un préstamo FHA — pero necesitarán un pago inicial del 10% en su lugar.
Below 500? The FHA won't back the loan at all. That doesn't mean homeownership is out of reach — it means you need a credit improvement plan first. We'll cover that in Section 5.
¿Por debajo de 500? La FHA no respaldará el préstamo en absoluto. Eso no significa que la propiedad de vivienda esté fuera de alcance — significa que primero necesitas un plan de mejora de crédito. Lo cubriremos en la Sección 5.
Miami reality check: The FHA minimum of 580 is what HUD requires — but individual lenders can set higher standards called "lender overlays." In practice, most Miami-area lenders want to see a 620–640 minimum before they'll approve an FHA loan. Some require 660+. Always ask your specific lender what their overlay is.
Verificación de realidad en Miami: El mínimo FHA de 580 es lo que requiere HUD — pero los prestamistas individuales pueden establecer estándares más altos llamados "superposiciones del prestamista." En la práctica, la mayoría de los prestamistas en el área de Miami quieren ver un mínimo de 620–640 antes de aprobar un préstamo FHA. Algunos requieren 660+. Siempre pregunta a tu prestamista específico cuál es su superposición.
Credit score ranges and FHA eligibility
Rangos de puntaje de crédito y elegibilidad FHA
How your credit score affects your rate and payment
Cómo tu puntaje afecta tu tasa y pago
Your credit score doesn't just determine whether you qualify — it determines how much your loan costs. Even a 40-point difference in score can mean thousands of dollars over the life of your mortgage. Here's a real-world example using a $400,000 home in Miami with 3.5% down ($14,000):
Tu puntaje de crédito no solo determina si calificas — determina cuánto cuesta tu préstamo. Incluso una diferencia de 40 puntos en el puntaje puede significar miles de dólares durante la vida de tu hipoteca. Aquí hay un ejemplo del mundo real usando una casa de $400,000 en Miami con 3.5% inicial ($14,000):
| Credit Score | Est. Rate (FHA) | Monthly P&I | Total Interest (30 yr) | Extra Cost vs 760+ | |
|---|---|---|---|---|---|
| 500–579 | 8.5% | $2,994 | $694,000 | +$194,000 more | +$194,000 más |
| 580–619 | 7.8% | $2,793 | $619,000 | +$119,000 more | +$119,000 más |
| 620–659 | 7.3% | $2,660 | $569,000 | +$69,000 more | +$69,000 más |
| 660–699 | 7.0% | $2,582 | $540,000 | +$40,000 more | +$40,000 más |
| 700–759 | 6.8% | $2,529 | $522,000 | +$22,000 more | +$22,000 más |
| 760+ | 6.5% | $2,449 | $500,000 | Best rate ✓ | Mejor tasa ✓ |
Rates are illustrative estimates based on 2026 market conditions. Actual rates vary by lender, loan specifics, and market conditions.
Las tasas son estimaciones ilustrativas basadas en las condiciones del mercado de 2026. Las tasas reales varían según el prestamista, los detalles del préstamo y las condiciones del mercado.
The 5 things Miami lenders actually look at
Las 5 cosas que los prestamistas de Miami realmente evalúan
Your credit score is important — but it's one piece of a larger picture. FHA lenders evaluate five factors when reviewing your application:
Tu puntaje de crédito es importante — pero es una pieza de un panorama más amplio. Los prestamistas FHA evalúan cinco factores al revisar tu solicitud:
Credit score — the starting point
Puntaje de crédito — el punto de partida
580+ for 3.5% down. 620–640+ in practice for most Miami lenders. Affects your interest rate significantly. The higher your score, the better your rate, the lower your payment.
580+ para el 3.5% inicial. 620–640+ en la práctica para la mayoría de los prestamistas en Miami. Afecta significativamente tu tasa de interés. Cuanto mayor sea tu puntaje, mejor tu tasa y menor tu pago.
Debt-to-income ratio (DTI) — often more important than score
Ratio deuda-ingreso (DTI) — a menudo más importante que el puntaje
FHA allows a maximum DTI of 43% (sometimes 50% with strong compensating factors). Your DTI is all your monthly debt payments divided by your gross monthly income. A 680 score with a 50% DTI can be harder to approve than a 620 score with a 35% DTI.
FHA permite un DTI máximo del 43% (a veces 50% con factores compensadores fuertes). Tu DTI son todos tus pagos mensuales de deuda divididos entre tu ingreso mensual bruto. Un puntaje de 680 con un DTI del 50% puede ser más difícil de aprobar que un puntaje de 620 con un DTI del 35%.
Employment history — 2 years is the magic number
Historial laboral — 2 años es el número mágico
FHA wants to see 2 years of stable, consistent employment. Recent job changes can be acceptable if you stayed in the same industry. Self-employed borrowers need 2 years of tax returns showing consistent income.
FHA quiere ver 2 años de empleo estable y consistente. Los cambios de trabajo recientes pueden ser aceptables si te mantuviste en la misma industria. Los prestatarios por cuenta propia necesitan 2 años de declaraciones de impuestos que muestren ingresos consistentes.
Down payment source — must be verifiable
Fuente del pago inicial — debe ser verificable
Your 3.5% down payment must be sourced and documented — from savings, a gift from a family member (with a gift letter), or an approved down payment assistance program. Cash under a mattress won't work — lenders need 60 days of bank statements showing the funds.
Tu pago inicial del 3.5% debe tener fuente y documentación — de ahorros, un regalo de un familiar (con carta de regalo) o un programa de asistencia para pago inicial aprobado. El efectivo bajo el colchón no funciona — los prestamistas necesitan 60 días de estados bancarios que muestren los fondos.
Credit history — not just the score
Historial de crédito — no solo el puntaje
Lenders look at what's behind your score — collections, late payments, bankruptcies, foreclosures. A bankruptcy must be at least 2 years discharged (Chapter 7) or 1 year into a Chapter 13 repayment plan. A foreclosure typically requires a 3-year waiting period for FHA loans.
Los prestamistas miran lo que hay detrás de tu puntaje — cobros, pagos tardíos, quiebras, ejecuciones hipotecarias. Una quiebra debe haber sido descargada hace al menos 2 años (Capítulo 7) o 1 año en un plan de pago del Capítulo 13. Una ejecución hipotecaria típicamente requiere un período de espera de 3 años para préstamos FHA.
FHA vs Conventional — which is right for your score?
FHA vs Convencional — ¿cuál es el adecuado para tu puntaje?
FHA isn't always the best loan — even if your score is low. Here's a quick decision guide:
FHA no siempre es el mejor préstamo — incluso si tu puntaje es bajo. Aquí hay una guía de decisión rápida:
- Score below 620: FHA is almost certainly your only option. Focus on getting to 620+ before applying if possible.
- Puntaje por debajo de 620: FHA es casi con certeza tu única opción. Enfócate en llegar a 620+ antes de aplicar si es posible.
- Score 620–679: FHA will likely give you a better rate than conventional. The lower rate partially offsets FHA's mandatory mortgage insurance.
- Puntaje 620–679: FHA probablemente te dará una mejor tasa que el convencional. La tasa más baja compensa parcialmente el seguro hipotecario obligatorio de FHA.
- Score 680–719: Run the numbers on both. FHA has lower rates but requires mortgage insurance for the life of the loan. Conventional has higher rates but PMI drops off at 20% equity.
- Puntaje 680–719: Analiza ambas opciones. FHA tiene tasas más bajas pero requiere seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo. Convencional tiene tasas más altas pero el PMI desaparece con el 20% de capital.
- Score 720+: Conventional is usually better. You'll qualify for excellent rates and can avoid lifetime mortgage insurance with 20% down.
- Puntaje 720+: Convencional suele ser mejor. Calificarás para excelentes tasas y puedes evitar el seguro hipotecario de por vida con el 20% inicial.
Not sure which loan is right for you?
¿No sabes cuál préstamo es el adecuado?
Our free readiness quiz helps you figure out where you stand — and our guide breaks down FHA vs Conventional with Miami-specific scenarios.
Nuestro quiz de preparación gratuito te ayuda a determinar en qué punto estás — y nuestra guía desglosa FHA vs Convencional con escenarios específicos de Miami.
How to improve your credit score before applying
Cómo mejorar tu puntaje de crédito antes de aplicar
If your score isn't where you need it, here are the highest-impact moves — roughly ordered by how quickly they produce results:
Si tu puntaje no está donde necesitas, aquí están los movimientos de mayor impacto — ordenados aproximadamente por la rapidez con que producen resultados:
Pay down credit card balances — fastest impact
Reduce los saldos de tus tarjetas de crédito — impacto más rápido
Credit utilization (how much of your available credit you're using) accounts for 30% of your score. Getting each card below 30% utilization — and ideally below 10% — can boost your score by 20–50 points within one billing cycle. If you have a card at 80% and you pay it down to 10%, you could see a significant jump in 30 days.
La utilización de crédito (cuánto de tu crédito disponible estás usando) representa el 30% de tu puntaje. Mantener cada tarjeta por debajo del 30% de utilización — e idealmente por debajo del 10% — puede aumentar tu puntaje en 20–50 puntos en un ciclo de facturación. Si tienes una tarjeta al 80% y la reduces al 10%, podrías ver un salto significativo en 30 días.
Dispute errors on your credit report
Disputa errores en tu reporte de crédito
Pull your free reports from all three bureaus at annualcreditreport.com. Studies show 1 in 5 reports contain errors. Dispute inaccurate late payments, incorrect balances, or accounts that aren't yours — in writing, with documentation. Verified errors must be removed within 30 days.
Obtén tus reportes gratuitos de las tres agencias en annualcreditreport.com. Los estudios muestran que 1 de cada 5 reportes contiene errores. Disputa pagos tardíos inexactos, saldos incorrectos o cuentas que no son tuyas — por escrito, con documentación. Los errores verificados deben eliminarse en 30 días.
Don't close old accounts
No cierres cuentas antiguas
The length of your credit history makes up 15% of your score. Closing old credit cards reduces your available credit AND shortens your average account age — a double hit. Keep old cards open, even if you're not using them.
La duración de tu historial de crédito representa el 15% de tu puntaje. Cerrar tarjetas de crédito antiguas reduce tu crédito disponible Y acorta la antigüedad promedio de tus cuentas — un doble golpe. Mantén las tarjetas antiguas abiertas, incluso si no las estás usando.
Stop applying for new credit for 6 months
Deja de solicitar nuevos créditos durante 6 meses
Every hard inquiry (when a lender checks your credit for an application) drops your score by 5–10 points temporarily. In the 6 months before applying for a mortgage, avoid opening new credit cards, financing furniture, leasing a car, or any other credit application.
Cada consulta dura (cuando un prestamista revisa tu crédito para una solicitud) baja tu puntaje 5–10 puntos temporalmente. En los 6 meses antes de solicitar una hipoteca, evita abrir nuevas tarjetas de crédito, financiar muebles, arrendar un auto o cualquier otra solicitud de crédito.
Become an authorized user on a family member's card
Conviértete en usuario autorizado en la tarjeta de un familiar
If a parent or sibling has a card with a long history and low utilization, ask them to add you as an authorized user. You don't even need to use the card — their positive history gets added to your credit report and can boost your score quickly.
Si un padre o hermano tiene una tarjeta con un historial largo y baja utilización, pídeles que te agreguen como usuario autorizado. Ni siquiera necesitas usar la tarjeta — su historial positivo se agrega a tu reporte de crédito y puede aumentar tu puntaje rápidamente.
Realistic timeline: With focused effort on steps 1–3 above, most Miami buyers can improve their score by 40–80 points in 3–6 months. That's often enough to move from a 560 (not qualifying) to a 620+ (FHA eligible) — or from a 660 to a 720+ (significantly better rates).
Cronograma realista: Con un esfuerzo enfocado en los pasos 1–3 anteriores, la mayoría de los compradores en Miami pueden mejorar su puntaje en 40–80 puntos en 3–6 meses. Eso suele ser suficiente para pasar de un 560 (no califica) a un 620+ (elegible para FHA) — o de un 660 a un 720+ (tasas significativamente mejores).
Need a full credit repair roadmap?
¿Necesitas una hoja de ruta completa de reparación de crédito?
Our partner site MiamiCreditHelp.com is built specifically for Miami buyers who need to repair their credit before qualifying for a mortgage. Free guides, dispute templates, and a step-by-step plan.
Nuestro sitio asociado MiamiCreditHelp.com está creado específicamente para compradores en Miami que necesitan reparar su crédito antes de calificar para una hipoteca. Guías gratuitas, plantillas de disputas y un plan paso a paso.
Visit MiamiCreditHelp.com → Visitar MiamiCreditHelp.com →The bottom line — what score do you really need?
La conclusión — ¿qué puntaje realmente necesitas?
Here's the honest answer for Miami buyers in 2026:
Aquí está la respuesta honesta para los compradores de Miami en 2026:
- 580 minimum — FHA's official floor. Few Miami lenders will actually approve at this score.
- Mínimo 580 — El piso oficial de FHA. Pocos prestamistas en Miami aprobarán realmente a este puntaje.
- 620 practical minimum — Most Miami lenders' real minimum. Below this, your options are very limited.
- 620 mínimo práctico — El mínimo real de la mayoría de los prestamistas en Miami. Por debajo de esto, tus opciones son muy limitadas.
- 660 sweet spot — At 660+ you'll have multiple lender options and competitive FHA rates.
- 660 punto óptimo — Con 660+ tendrás múltiples opciones de prestamistas y tasas FHA competitivas.
- 720+ ideal — At 720 you should consider conventional loans, which avoid lifetime FHA mortgage insurance.
- 720+ ideal — Con 720 deberías considerar préstamos convencionales, que evitan el seguro hipotecario FHA de por vida.
- 760+ best — You'll access the best rates available and the lowest possible payment on any loan type.
- 760+ lo mejor — Accederás a las mejores tasas disponibles y el pago más bajo posible en cualquier tipo de préstamo.
Your action plan
Tu plan de acción
- Check your score today — free at Credit Karma, Experian, or your bank app
- Verifica tu puntaje hoy — gratis en Credit Karma, Experian o la app de tu banco
- Pull your full credit reports at annualcreditreport.com and dispute any errors
- Obtén tus reportes completos en annualcreditreport.com y disputa cualquier error
- Pay down credit card balances to under 30% utilization — ideally under 10%
- Reduce los saldos de tarjetas de crédito a menos del 30% de utilización — idealmente menos del 10%
- Use our free readiness quiz to see where you stand overall
- Usa nuestro quiz de preparación gratuito para ver en qué punto estás en general
- When you're ready, connect with a licensed Miami lender for a free consultation
- Cuando estés listo, conéctate con un prestamista licenciado de Miami para una consulta gratuita
⚠️ Disclaimer: Credit score requirements, interest rates, and loan terms change frequently. All figures in this article are estimates based on general market conditions as of early 2026. Actual requirements and rates will vary by lender. This article is for educational purposes only and does not constitute financial or mortgage advice. Always consult a licensed mortgage professional.
⚠️ Aviso: Los requisitos de puntaje de crédito, las tasas de interés y los términos del préstamo cambian con frecuencia. Todas las cifras en este artículo son estimaciones basadas en las condiciones generales del mercado a principios de 2026. Los requisitos y tasas reales variarán según el prestamista. Este artículo es solo para fines educativos.